El Estado debe regular el mercado del suelo

Las políticas focalizadas y las viviendas “llave en mano” sólo crearon nuevos guetos, afirma el urbanista, que promueve una integración espacial de las villas y barrios precarios con el resto de la ciudad.

Franco Spinetta – Diario Z (Argentina)

Especialista en desen­trañar origen y causas de los problemas de vi­vienda porteños, el ur­banista Guillermo Tella analiza las dificultades para acceder al suelo, la fragmentación social y la pro­liferación de barrios marginados. Son algunas de las problemáticas que, afirma, necesitan de una res­puesta urgente.

¿Por qué subsiste un fuerte dé­ficit de vivienda en Buenos Ai­res si la población no creció?

Buenos Aires concentra la mayor riqueza económica, la mayor canti­dad de población y la mayor capa­cidad productividad. Sin embargo, la ciudad ha manifestado ciertas li­mitaciones para afrontar proble­mas extremos y complejos como el incremento sustancial de la pobre­za o la segregación social y física, que alcanzaron niveles desconoci­dos. Las villas son las áreas de ma­yor crecimiento poblacional. En la última década su población se in­crementó más de un 50%. El cen­so de 2010 identifica 163.587 per­sonas. La mayoría de las villas se han densificado y complejizado. Muchas se expandieron y surgie­ron otras nuevas, como Playón de Chacarita, a metros de la estación Federico Lacroze, y Rodrigo Bueno en Costanera Sur.

¿Por qué sucedió esto?

Hay registrados, por lo menos, 34 villas y asentamientos. Su lo­calización responde claramente a lógicas del mercado del suelo: áreas desvalorizadas o excluidas del mercado formal son propicias para la ocupación. De este modo, en el sur se concentra la mayor cantidad, principalmente en tor­no a sectores industriales, inunda­bles, contaminados o basurales. La concentración de actividades que deprecian el ambiente y que degradan el tejido urbano aceleró esa tendencia. El norte, en cam­bio, fue históricamente un área de mercado inmobiliario más aven­tajado y fueron desactivadas las ocupaciones de tierra que se pro­dujeron. Sólo en los últimos años se consolidaron algunas, en Paler­mo, Chacarita y La Paternal. Hay otras villas y asentamientos de conformación más reciente, “mi­crovillas” pequeñas que no apa­recen en los registros. También existen algunos NHT (Núcleos Ha­bitacionales Transitorios), que sur­gieron en la ejecución del Plan de Erradicación para alojar temporal­mente allí a las familias erradica­das. Pero al quedar truncada su relocalización, se terminaron con­formando núcleos habitaciona­les precarios permanentes. En los últimos años, las villas se conso­lidaron con comercios, con servi­cios comunitarios, escuelas, acti­vidades culturales y con espacios de deporte y recreación. Pero más significativamente su crecimiento poblacional se tradujo en proce­sos de densificación, con vivien­das que se elevan más de cin­co pisos, con estructuras edilicias muchas veces improvisadas de crí­tica estabilidad. Estos fenómenos dan cuenta de una intensa diná­mica urbana que instaló en su in­terior un pujante y voraz mercado inmobiliario y especulativo.

¿Cómo afecta la dificultad en el acceso a la vivienda a los sectores populares?

El crecimiento de villas y asenta­mientos informales es consecuen­cia directa de la dificultad que tienen grandes porciones de la po­blación para acceder al mercado formal del suelo. La población vi­llera, que se compone de migran­tes internos, de países limítrofes y también de familias porteñas que protagonizaron abruptos descen­sos en sus niveles socioeconómi­cos, encuentran dentro de las vi­llas una alternativa habitacional que la propia ciudad formal no les puede ofrecer, a través de la com­pra de una casa o el alquiler de una habitación en el mercado in­formal. El problema de la vivienda en las grandes ciudades está di­rectamente vinculado al mercado formal del suelo urbano, pues im­plica pagar altísimos valores por metro cuadrado de vivienda cons­truida, altos alquileres, contar con garantías y cumplir con los requisi­tos impuestos por los propietarios e inmobiliarias: sueldo en blanco, antigüedad laboral y una se­rie de exigencias no formales que cada propietario impone basado en sus propias subje­tividades, incluida la naciona­lidad, lugar de procedencia y la apariencia. Estas dificulta­des de acceso al suelo pro­mueven el crecimiento de las villas, que se suman a otras alternativas habitacionales de similares niveles de preca­riedad, como casas tomadas, cuartos de hotel, pensiones e inquilinatos.

¿Cree que la reciente toma en Villa Lugano es una manifestación de la crisis habitacional?

Nuestras ciudades atraviesan por fuertes procesos de frag­mentación social y urbana. En ese marco, el acceso a la vivienda por parte de los sectores popu­lares, como derecho constitucionalmen­te instituido, colisio­na con las demandas de suelo que, como bien escaso, se extingue en el mercado formal. Desde esta perspectiva, emergen respuestas aisladas, tal como los recientes intentos de toma de tie­rras en barrios del sur de la ciu­dad. Toda intervención efectiva en las villas debería basarse en la inclusión, en la participación de la población en los procesos de ur­banización y en su integración es­pacial con el resto de la trama ur­bana. Para ello, primeramente, se las deben reconocer como parte constitutiva de la ciudad. Sólo con una mirada inclusiva será posible lograr cambios significativos.

¿Qué evaluación hace de las políticas aplicadas hasta el momento?

Las numerosas políticas habitacio­nales que por décadas se repro­dujeron bajo diferentes formatos, a través de la financiación focali­zada de viviendas o aquellas basa­das en construcción de conjuntos habitacionales y viviendas “lla­ve en mano”, más que resolver la problemática integralmente, ge­neraron nuevos guetos. En los úl­timos 20 años varias experiencias se constituyeron en buenas prác­ticas a seguir, ya que han logrado mejorar las condiciones habitacio­nales de los sectores popula­res. Son las que se basan en la participación de las orga­nizaciones intermedias y de base, y que tienen a sus ha­bitantes como protagonistas. Estas acciones se orientaron a radicar los asentamientos, respetando las redes sociales constituidas y profundizan­do su sentido de pertenen­cia e identidad cultural. Con lo cual, se constituyen en in­tervenciones puntuales que van más allá de la construc­ción de viviendas, dado que terminan organizando la es­tructura urbana y mejorando las condiciones de vida de su población.

¿Cómo podría revertirse la situación actual?

El mayor desafío con­siste en avanzar en una política urbana y de vivienda inclusiva. Es fundamental en­tonces que el Estado tenga mayor injeren­cia en la regulación del mercado del suelo. Al respecto, el proyec­to de ley de Vivienda y Produc­ción Social del Hábitat, por inicia­tiva del equipo Habitar Argentina, propone la aplicación de diversas estrategias, como la recuperación de plusvalías generadas por obra pública para garantizar el dere­cho al hábitat para el conjunto de la población. Asimismo, en discu­sión sobre el nuevo proyecto de unificación y reforma del Códi­go Civil y Comercial, es necesa­rio reinstalar en el debate la figura de la Función Social de la Propie­dad. Este concepto ha significa­do una frontera en constante puja entre la concepción de un dere­cho a la propiedad absoluto y otro colectivo. Dado que la problemá­tica de la vivienda ha cobrado suma relevancia –con permanen­tes procesos de toma de tierras, numerosos barrios populares au­toconstruidos, ocupaciones de vi­viendas en áreas centrales–, es in­dispensable la institucionalizac
ión del principio como salida posible a dicha cuestión.

¿Cuáles son las cuestiones más urgentes a resolver?

Hay que abordar ya la compleja problemática instalada en torno a las villas y asentamientos en la ciudad. Esto implica adentrarse en una serie de medidas que deben estar dirigidas a mejorar la cali­dad del hábitat urbano, atendien­do cuestiones sociales, económi­cas y espaciales. Un primer paso lo constituye la elaboración de un plan urbano de ordenamien­to de cada asentamiento. Lue­go es necesario iniciar procesos de regulación dominial para con­solidar el hábitat generado y re­localizar aquellas viviendas en si­tuación edilicia crítica. También se requiere la mejora de las condicio­nes deficitarias de las viviendas, la recuperación de las condiciones ambientales, la dotación de in­fraestructura de servicios urbanos básicos y la provisión de equipa­miento comunitario. Es necesario recuperar ese tejido social y urba­no mediante políticas sostenidas que tiendan a consolidar un pro­ceso gradual de integración y que favorezca el acceso de los secto­res populares a un ambiente dig­no y sano. Pensar en urbanizar las villas de la ciudad constituye un desafío posible. Pero es nece­sario para ello un fuerte compro­miso político. La ciudad requiere entonces orientarse hacia princi­pios de equidad, de igualdad de oportunidades, de justicia social y, también, de sustentabilidad y co­rresponsabilidad en las decisiones de interés público. Estamos tran­sitando el fin de un paradigma: el de la ciudad solidaria, compacta e integrada. La ausencia de nuevas utopías nos distancia de la necesa­ria reflexión colectiva sobre el mo­delo de ciudad al que aspiramos. En consecuencia, o nos damos ese postergado debate o debe­remos acostumbrarnos a convi­vir en ciudades cada vez más in­justas, cada vez más segregadas, cada vez más violentas.

 

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